一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

房产新闻 2019-04-16 22:01156
  年后房企投资回归二线发动地皮市场急剧升温,部门都市地皮市场火热,高溢价地频现。房企在二线都市拿地局限占比显著晋升,热点二线成为房企机关的重点,热门地块成交发动苏州、合肥等都市升温明明,但二线都市地皮市场表示分化,并非普遍火热。从整体来看,年后地皮市场供需仍旧两弱,地皮市场仍较冷漠。

  一、一季度地皮市场供需两弱,热点二线都市成为房企机关重点

  跟着房地产市场调控的深入,2019年一季度地皮市场泛起量价齐跌的态势,供需双双走弱。本年以来当局推地节拍有所放缓,各品级都市供给及成交局限同环比均有所下跌,整体来看,年后地皮市场仍较冷漠。同时房企拿地回归理性,行业进入风雅化竞争阶段,品牌房企回归二线,在二线都市拿地局限占比显著晋升,部门热点二线都市成为房企争夺核心。

  1. 年后地皮市场整体供需走低,二线都市降幅最小

  据诸葛找房数据研究中心监测,2019年第一季度全国主腹地级市策划性用地供给筹划修建面积2.50亿㎡,同比2018年下跌11.8%,同汗青同期对比,地皮供给局限处于较低程度。分都市品级来看,受棚改钱币化安放政策收紧以及购置力透支、市场信心不敷等原因,三四线都市地皮推出节拍放缓,供给跌幅最大,2019年第一季度地皮供给1.27亿㎡,同比下跌17.18%。一线都市继承贯彻执行严格的调控法子,第一季度地皮供给854万㎡,同比下跌14.45%。二线都市地皮供给跌幅最小,第一季度地皮供给1.14亿㎡,同比仅下跌4.73%。

  图:2010-2019年全国地皮市场第一季度供给环境

  

图:2019年第一季度各品级都市地皮推出同环比环境

图:2019年第一季度各品级都市地皮推出同环比环境
一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  从成交方面来看,2019年第一季度全国主腹地级市共成交策划性用地2.02亿㎡,同比去年同期下跌19.15%;成交地皮出让金7717亿元,同比下跌15.43%;平均成交溢价率14.03%,同比下降5.55个百分点。跟着推地节拍的放缓以及地皮市场的冷漠,地皮成交下跌显著。

  从各品级都市来看,三、四线都市依旧跌幅最大,2019年第一季度地皮成交1.00亿㎡,同比下跌25.49%,地皮出让金2153亿元,同比跌幅超三成;一线都市地皮成交771万㎡,同比下跌18.48%,受供给布局及成交楼面价上涨影响,地皮出让金同比上涨4.51%到达1115亿元。二线都市地皮成交局限跌幅最小,地皮成交0.94亿㎡,同比下跌11.17%,地皮出让金4449亿元,同比下跌9.96%。

  图:2010-2019年全国地皮市场第一季度成交环境

  

图:2019年第一季度各品级都市地皮成交同环比环境

图:2019年第一季度各品级都市地皮成交同环比环境
  2. 二线都市成交局限占比晋升,热点二线都市为房企机关重点

  2019年受棚改局限整体下降以及钱币化安放收紧等因素影响,房企在三四线都市拿地信心削弱,从各品级都市地皮成交局限占比来看,2019年三四线都市地皮成交局限占比淘汰,一、二线都市占比增加。个中一线都市地皮成交局限占比同比增加1个百分点,二线都市地皮成交占比同比增加6个百分点,在房企投资立场普遍较为隆重环境下,二线都市仍为房企投资拿地的重心。

  图:2010-2019年Q1各品级都市地皮成交局限占比

  

一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  在2018年尤其是下半年,房企受融资难、债偿压力大、土拍附加条件苛刻等多重原因,拿地明明趋于审慎。2019年以来,跟着前期资金的慢慢回流,品牌房企抓紧当前窗口期,拿地力度晋升。从统计15家品牌房企拿地都市品级漫衍环境来看,对比2018年,2019年第一季度品牌房企在二线都市拿地局限占比晋升了6个百分点,房企在二线都市的拿地局限占比晋升明明。部门品牌房企回归二线都市,如恒大、融创、新城等房企在二线都市的拿地力度很是大。

  图:品牌房企拿地品级都市漫衍环境

  

一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  从都市排行榜来看,2019年以来热点二线都市成为房企投资拿地的重心,三四线都市拿地热度退减。2019年第一季度,地皮成交筹划修建面积TOP10都市中前9位均为二线都市,个中天津(楼盘)、成都、杭州(楼盘)等都市成交面积均明明增长。

  图:全国地皮成交筹划修建面积都市排行榜TOP10

  

一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  2019年第一季度,全国地皮成交筹划修建面积TOP10都市共成交8290万㎡,同比下跌15.92%,整体有所放缓。与2018年地皮成交局限排行榜对比,房企在一些三四线的拿地热度减退,如菏泽受棚改局限下调以及棚改钱币化安放淘汰影响,地皮成交局限大幅淘汰,在一季度中榜单中未上榜。2019年一季度榜单中上榜都市多为热点二线都市,如杭州、武汉(楼盘)、成都等,个中天津地皮市场表示亮眼,筹划修建面积1089万平方米居首位,同比增长182%。而西安(楼盘)、武汉、南京(楼盘)、郑州(楼盘)较去年同期均有差异水平的下降。固然部门二线都市地皮市场有所升温,但从整体来看,市场依然较为低迷。

  二、3月份二线都市地皮有所回温,各项指标晋升明明

  受2018年整体市场下行以及春节因素的影响,地皮市场在本年1-2月份一连萎缩,但3月份以来,二线都市率先回暖,除成交局限受2月份地皮推出淘汰影响,同比下跌11.05%,其他各项指标均有所晋升。 个中地皮出让收金1784亿元,同比上涨35.98%,成交楼面均价6111元/㎡,同比大幅上涨52.86%,平均溢价率24.76%,同比晋升11个百分点。部门热点二线都市3月份地价上涨明明,房企拿地竞争剧烈。

  表:全国主腹地级市3月地皮成交及环同比环境

  表:全国主腹地级市3月地皮竞争度及同比环境

  部门二线都市土拍政策有所放宽,3月份推出的地块中部门处所当局对土拍政策举办了适度的调解,如低落起拍价,淘汰配建等。另一方面,房企融资情况改进,资金慢慢回流,预期向好,参加拍地努力性提高,二线都市的成交均价、溢价率指标在3月份呈现了明明的上扬态势。从汗青价值来看,二线都市的成交楼面均价从2018年下半年开始颠簸下滑,3月受部门热门地块地价上涨发动,成交楼面价升至6703元/㎡;从溢价率来看,二线都市平均溢价率在经验2016年地皮市场的高歌猛进后,一路下跌,2018年年底开始有所回升,2019年3月溢价率大幅回升至24.76%,环比晋升13个百分点,3月二线都市地皮竞争指标整体抬升。

  图:2016年4月-2019年3月二线都市地皮成交楼面价及溢价率

  

三、热点地块竞争剧烈,二线都市地皮市场表示分化

  三、热点地块竞争剧烈,二线都市地皮市场表示分化

  1.热点地块竞争剧烈发动苏州、合肥等都市首先升温

  最近一段时间以来,部门二线都市地皮市场回温明明,热点地块竞争剧烈。以近期的合肥土拍为例。2019年3月21日,合肥土拍6地收金124亿,参拍房企高出50家,房企拿地热情高涨,6宗地块有4宗溢价率高出100%。个中,融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块,折合楼面价17013元/平米,溢价率132.65%。值得留意的是这块地去年曾流拍2次,上次流拍楼面价为6862元/㎡(带配建租赁住房),而此次土拍则打消了配建租赁住房条件限制。雷同火爆的场景苏州土拍市场已经呈现过,2月22日,苏州节后首场土拍,高出40家房企参拍,最高溢价41.78%,出让的6幅地块中有四幅地皮溢价率在25%以上。

  

一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  拉长周期来看,2018年下半年苏州土拍市场遇冷,地皮多低溢价成交,流拍频发,地皮成交局限萎缩,2019年以来地皮成交量回升,地块竞争剧烈,2月苏州住宅用地溢价率到达了22.32%,地皮市场回温明明。合肥地皮市场也在经验了2019年1月、2月寂静后,量价齐升,3月宅地溢价率飙升至118.13%。在合肥地皮供给短缺、商品房库存量少去化周期短的环境下,房企预期有所转变,拿地热情升温。

  

3. 二线都市地皮市场表示分化,并非普遍火热

  3. 二线都市地皮市场表示分化,并非普遍火热

  热点地块成交发动个体二线都市升温明明,但二线都市地皮市场并非普遍火热。从选取的15个代表二线都市3月份的成交环境来看,合肥地皮市场以118.13%的溢价率遥遥领先于其他二线都市,杭州、沈阳等都市地皮成交局限回升,溢价率上涨,回温显现。而天津、武汉等都市固然地皮成交局限较大,但溢价率一直在低位彷徨,3月份天津住宅成交的溢价率仅为6.85%,武汉住宅成交溢价率12.01%,土场竞争度较低。太原(楼盘)、郑州等都市当局推地局限大幅缩减,房企拿地意愿不足,地皮市场表示冷漠,3月太原住宅成交溢价率17.19%,郑州住宅成交溢价率14.48%,远谈不上火热。

  图:3月部门二线都市住宅用地成交金额及溢价率

  

一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  各二线都市间地皮市场表示分化,经济实力发家,内生需求旺盛同时已往调解幅度较深的强二线都市如杭州、苏州、合肥等,地皮市场有所回暖,房企竞争较为剧烈;沈阳等部门都市房企预期变好,开拓商开始努力拿地补货;天津、武汉等都市地皮供给量较为富裕,竞争度较低,地皮市场表示平稳,;而太原、郑州等中西部的省会都市,与沿海发家都市对比,都市根基面一般,对付人口吸附力较弱,与此同时房地产市场仍在一连调解中,房企拿地意愿不足强烈,地皮市场表示平淡。

  
一季度二线都市地皮市场表示分化 局部升温整体仍旧低迷

  整体来看,受2018年下半年地皮大局限流拍影响,本年以来当局推地节拍有所放缓,2019年一季度全国地皮供求均有所下降。但地皮出让条件获得放宽,限价地块淘汰、配建租赁或共建树施要求淘汰,热点二线都市地皮市场升温态势明明,但并未成为普遍现象。热点二线都市凭借其经济面优势以及对付人才的吸引力仍会是房企机关的重点,地皮市场将保持必然的热度。全年来看,住房不炒已经成为根基基调,调控政策进一步深入,房企偿债压力仍较大,地皮市场全面回温的大概性不大,仍会继承保持平稳的成长态势。

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