地皮成交价不绝走高房企“抢地”容易置身“两难”

房产新闻 2019-05-17 10:0596

  近期住建部宣布地价颠簸预警,再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难田地。

  自3月份以来,热点都市的地皮市场明明升温,尤其是一二线和部门三线都市的地皮竞拍市场普遍回暖。据不完全统计,5月8日,包罗天津、苏州、济南在内的10多个都市共成交地块32宗,单日成交额近300亿元。除个体地块以底价成交外,大大都地块都以高溢价率成交。参加拍地的企业既有房企龙头碧桂园,也有金地、奥园等实力房企,尚有天阳、秦山之类的中小局限房企。房地产行业的调控政策尚未明明松绑,房企重启“抢地”模式到底有何底气?

  4月份以来,海内房地产价值整体回落,成交量下降,库存量上升。但地皮拍卖市场却“量增价涨”,尤其是4月下旬以来,固然各地地皮供给量不绝增加,但地皮成交价却不绝走高,溢价率同比和环比均明明增长。个中,荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元得到苏州某居住地块,成交楼面价14263元/平方米,周边新房的单价普遍在15000元至18000元之间。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块,楼面价5217元/平方米,溢价率达56.50%,周边新房销售单价普遍在8500元至13500元之间。

  地皮量价齐升的背后是对房价上涨的预期,以及对房地产调控放松的预期,但事实好像并不支持这一预期。5月11日,苏州市人民当局宣布《关于进一步促进全市房地产市场一连康健成长的增补意见》(简称《意见》)提出,对苏州家产园区全域、高新区部门重点区域的新建商品住房实施“限售”。《意见》还划定,新房须取得房产证3年后方可转让,园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。苏州限售政策的出台,好像在预示调控力度有加码的迹象。

  在这样的情况下,房企为何还要举办“抢地”?笔者认为,今朝地皮市场的火热主要照旧受到政策面的催化。2019年4月,国度发改委宣布通知称,将全面放开户籍制度。5月,国务院宣布通知,答允闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫,意味着新一轮城镇化建树有望为房地产市场的苏醒注入活力。

  今朝房企最存眷的是两个问题:一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放几多房地产需求?二是释放出来的需求可否顺利向都市转移。

  从需求看,调控政策对人口的释放需要一个渐进进程。陪伴需求慢慢释放,企业资金周转速度减慢,地皮持有本钱和打点本钱不绝提高,思量到地域性政策筹划及都市自身需求的不确定性,房地产市场的需求越发布满不确定性。

  首先,跟着城乡一体化的慢慢推进,城乡间的成长差距会慢慢缩小,人口转移的重要性也将逐渐削弱,将来人口可否充实转移面对较大不确定性。一旦呈现上述功效,房企今朝的“抢地”行为就会与将来的城乡名堂和市场需求存在较大落差。

  其次,除了需求支撑外,拿地机缘、拿地本钱、拿地机关的公道性,还要取决于将来房价的走势,同样存在较大不确定性。近期住建部宣布地价颠簸预警,并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地,房企很容易置身于两难田地。

  □盘和林(应用经济学博士后)

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