没有人,屋子什么都不是

房产新闻 2019-07-14 14:05101
没有人,屋子什么都不是
  文|凯风

  没有最低,只有更低。

  山东乳山的二手海景房,最低价仅有1800元,这个数字,不及1998年全国商品房的平均价值。

  比乳山更进一步的是黑龙江鹤岗,一套46平米的屋子总价16000元,折合一平方米348元。

  比鹤岗更浮夸的则是甘肃玉门老市区。

  据第一财经报道,玉门老市区一套普通住房,最低直接标价一万元,每平米仅有100~200元。有屋子要价6.5万元,先后还价到4.5万元和3万元,最后业主暗示“横竖没人住了,给1万元也不是不行以”。

没有人,屋子什么都不是
  一个都市,房价为何跌到了如此境地,到底产生了什么?

  01

  东风不度玉门关

  河西走廊,玉门关隘。

  甘肃玉门,一度是中国最知名的石油都市之一,堪称“中国石油(601857)家产的摇篮”,“铁人”王进喜出生于此。顶峰时期,玉门油田原油总产量约占到了全国年产量的一半阁下。

  玉门因石油而兴,人口因石油财富而聚积。上世纪80年月,玉门市总人口一度高达18.5万人。

  2000年前后,玉门老市区先后遭遇两次“重击”。

  第一次重击,来自石油资源的枯竭。1998年玉门油田年产量从最高的140万吨下降到38万吨,已开采了60多年的石油资源濒临枯竭。

  石油资源枯竭之后,财富工人大量外流,接着作为石油财富的配套处事业随之衰败,资产价值难以维持。

不久之后,玉门老市区又迎来
不久之后,玉门老市区又迎来第二次重击,这一次是石油打点部分和当局部分的搬家。

  2002年,玉门石油打点局搬家到110公里之外的酒泉;2003年起,玉门当局部分连续搬家到新城区。

  两次“重击”之下,玉门老市区彻底衰败,人口从本来的13万人,淘汰到如今的2万人。

  财富衰败,人口外流,整个都市犹如多米诺骨牌一样,一泻千里。

  02

  没有人,屋子什么都不是

  玉门老城区房价的崩塌,说明白再简朴不外的原理:没有了人,屋子什么都不是。

  据《玉门年鉴》记实,在石油资源濒临枯竭和当局部额外迁影响之下,资产价值迅速贬值:

  其时红火昌盛的百货公司4000多万的资产,只拍卖60万元,还留下了470万元的欠债;而一套两室两厅原价5万元的屋子,几千元出售都还无人问津。

即即是搬家之后的
即即是搬家之后的玉门新城区,也很难再重续光辉之路,不得不面临都市一连收缩的难过。

  数据显示,2010~2015年间, 玉门市市区人口密度的变革率为-19.11%;人均GDP的变革率为-26.96%;建成区面积的变革率高达-61.59%;都市收缩现象很是明明

  遥想玉门壮盛时期,经济飞速成长,石油财富发动一个小镇进级为一个都市,财富工人簇拥而入,与之相关的配套财富和处事业开始兴旺,人口一连流入,发动商铺和住宅价值的兴旺。

  然而,当财富衰败、人口外流,一切都倒转过来。

  先是财富工人的外迁,接着是处事业的衰败,再接着是普通住民的外流,最后玉门老市区剩下的只有原居民和部门退休工人,人数已不敷本来的1/6。

  人少了,钢筋水泥修建都还在,供大于求,房价一去不返。

  没有人来接盘,再低的房价都没有了意义,房价低过修建本钱以致1万元的低价,也都无人问津。

  03

  三个都市

  在2019年的房地产史上,这三个都市必然绕不开:

  甘肃玉门、黑龙江鹤岗、山东乳山。

  方才经验过一轮楼市上行周期的国人,恍然发明,在大江南北,居然尚有都市房价不敷千元,居然尚有都市屋子跌到了白菜价仍旧无人问津。(参阅《房价跌回十年前,这类都市要当心!》)

  这种恍然感,来自于我们对付“房价永远涨”的惯性认识。已往20年,楼市一连上行,国人早已习惯了房价的一连上涨,觉得上涨从来都是经济铁律,而下跌则是破例。

  事实上,支持房价上涨的因素,并非存在于每一个都市,这些因素,也并非一直都坚挺稳定。

  支撑房价上涨的短期因素,在于金融、地皮供应和楼市调控,而恒久因素则在于经济和人口。

  当经济进入新常态,多半会化重回主导计谋,很多中小都市不得不面对根基面的检验。

  04

  收缩型都市

  玉门老市区的房价崩塌,可以看做资源枯竭型都市和收缩型都市的极度案例。

  今朝,全国共有69个资源枯竭型都市,大多都位于东北,并非每个都市都陷入逆境,转型顺利者有之,但都市收缩的却是大大都。

  除了资源枯竭型都市之外,尚有一些非资源都市,同样面对着收缩的逆境。

  这里的收缩,既包罗经济的收缩,也包罗人口的收缩,尚有都市面积的收缩。

正因为都市收缩越来越普遍,因此本年发改委在文件中首次提出了
正因为都市收缩越来越普遍,因此本年发改委在文件中首次提出了“收缩型都市”的观念,要求收缩型都市要“缩身强体”。(参阅《官方首提“收缩型都市”,释放了什么信号?》)

  接管都市收缩的现实,就要改变已往“房价永远涨”的惯性假设,接管失去根基面支撑后的楼市分化大趋势。

  同样,对付收缩型都市来说,人口流失,地皮指标和财务津贴一定要随之淘汰,想要再玩大建新区和地皮财务的游戏,恐怕行不通了。

  05

  老城区一定衰败?

  玉门老市区的衰败,尚有另一层警示:

  老城区的衰败,是否不行制止?

  每个都市都有向外扩张的动力,无不喜欢大建新城新区,也不乏当局部分的全面迁移,这就造成老城区职位的日趋下降。同时,老城区房价居高不下,改革本钱过高,由此导致“老破小”各处。(参阅《再说一次,这几类屋子千万不要碰》)

  那么,老城区衰败,是不是一种一定趋势?

  对付一二线都市来说,经济增长、人口流入和财富成长,都市一定不绝扩张,都市中轴线同样会随之转移,原本寸土寸金的老城区不敌新区的CBD新贵,这是正常现象。

  但老城区同样拥有教诲、医疗和交通的传统优势,即便不如新城区想象空间大,但也纷歧定导致衰败。

  事实上,跟着一二线都市地皮开拓强度达到极限,旧城改革就是迫不得已的选择。老城区在旧改的加持之下,未必不能抖擞新生。

  对付小县城来说,环境则就完全纷歧样。小县城拥有大量的空置地皮,当局更喜欢通过开拓新区来增加地皮收入,更不乏将当局部分迁移到新区的案例。

  由于小县城财富布局相对单一,整个都市的中产群体只有公事员、事业单元和国企员工,这些人群更容易跟从当局部分而转移,这就导致老城区的空心化。

  同时,小县城根基不存在二手房市场,老城区的“老破小”根基无人问津,屋子的代价自然要存疑。

  06

  几个结论

  没有人,屋子什么都不是。原理固然简朴,但能说明很多对象。

  其一,收缩型都市要审慎。这类都市一般指常住人口持续三年淘汰的都市,若在人口收缩的同时陪伴着GDP和财务收入下滑,更要审慎。

  其二,没有二手房市场,缺乏活动性的都市也要审慎。没有二手房市场,就没有变现的大概;没有活动性,资产的安详性就大打折扣。

  其三,小县城的老城区相对容易走向衰败。县城财富布局单一,一般都是单中心都市,而都市中心容易跟从当局机构迁移而变革,老城区更易泛起衰败之势。—END—

    本文首发于微信公家号:中国策划报(博客,微博)。文章内容属作者小我私家概念,不代表和讯网态度。投资者据此操纵,风险请自担。

Copyright © 2002-2018 奇点在线新闻 版权所有 备案号:

联系QQ: 邮箱地址: